永住予定が変わったら？そのとき、資産価値がものを言う

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住まいの購入にあたって、多くの人は「永住」を思い描く。ところが、子どもの誕生や成長、あるいは独立などにより、家族にふさわしい住まいの条件は常に変化していくもの。ある程度の問題ならリフォームなどで対応できるかもしれないが、ライフステージに応じて賢く住み替えるというスタイルも最近は増えつつある。また、急な転勤によって住み替えに迫られることがあるかもしれないし、最悪のケースとして、住宅ローンの返済に行き詰まり住まいを手放すこともないとは断言できない。「自分は住み替える必要はない」とタカをくくるのではなく、万が一の事態に備える意味でも「売れる」「貸せる」ことを意識しておけば、いっそう明るい未来が開けるはずだ。

結婚や出産などで家族が増え、住み替えを考える場面は意外と多い。

人それぞれに異なる住み心地を重視する一般ユーザーとは対照的に、不動産投資家たちが物件を評価するのは、経済的メリットただひとつ。つまり、売却や賃貸によって十分な利益を得られるかどうかに、誰よりも敏感だ。その声に耳を傾ければ、資産価値の高い物件の傾向が見えてくる。


	「単身者なら駅の近く、ファミリーなら買い物の利便性や学区が良いといった、人が住みたいと思えるような立地が大事です。駅近は徒歩10分が目安で、各駅停車の駅よりは急行や快速の停車駅がいい」と午堂さん。都心へのアクセスは、安さを求める賃貸ニーズもあり、離れているからダメとは限らない。「家賃相場と距離とのバランスしだい。ただし、大学に近いなど賃貸需要のある街が大前提です」。不動産ではなく"街を買う"という意識が必要だ。	中央大学経済学部卒・米国公認会計士。現在は、「不動産投資マスターズ」を立ち不げ、サラリーマンや企業経営者などの個人を対象に、不動産投資コンサルティングを行っている。主な著書に、『33歳で資産３億円をつくった私の方法』（三笠書房）がある。 http://www.rei-masters.net/
最近はマンションでも自由設計などがありますが、自分の気に入った間取りに作り込みすぎるのは要注意。いざ売ろうとしたとき、それを気に入ってくれる買い手はどうしても少なくなるので、通常は価格が下がってしまう傾向があります。極端な例として、内装に緑色のクロスを張った家も過去にありましたが、さすがにそのままではなかなか売れなくて当然（笑）。やっぱりオーソドックスなほうが、買い手・借り手の層は広くなります。


	「東京駅や羽田空港へ近いとかビジネス的な利便性に加え、管理面でのグレードの高さもポイント。管理会社がどこで、どのように修繕を行うのかを事前に確認します。そして住人の質が良いこと。完成済み物件なら入居者に『こんにちは』と声をかけ、反応を見ます」。そう語る浅川さんの前提は、物件価格が周辺相場よりも2割安いこと。「買った瞬間、実質価格が下がりますから。新築は不動産会社の決算時期を狙うと、お得に買えるかもしれません」。	銀座クラブホステス、会社経営者の顔を持つ個人投資家。著書に『夜の銀座の資本論』(中公新書ラクレ)、『グローバル化時代の資産運用―ハッピーリタイアメントを目指して』『ETF 世界を舞台にした金融商品』（パンローリング）がある。 http://kaigaitoushi.com/
例えば麻布十番などブランドイメージがある立地でも、住人がいかがわしいところはダメ。類は友を呼び、怪しい住人は怪しい住人を呼ぶ傾向があります。すると地域的にもそんな雰囲気が漂い、とくにファミリー向け物件の場合は、子どもの教育的に良くないということで、借り手がついてもすぐに出て行ってしまいます。また、間取りに関して言えば、備え付けの収納が少なくて手狭になりやすい2LDKよりも、収納充実の広々1LDKのほうが貸しやすいですね。


	第一の指標は「周辺のファミリー層向け賃料が相対的に高いこと」。都市基盤の成熟度が賃料に反映されるという。「高い賃料を払える人が集まる街は教育意識も文化レベルも高い。中国の故事に『孟母三遷』（※）という言葉がありますが、例えば一流国立大学のある街は強い」と山崎さん。もうひとつのキーワードが「最有効利用（使用）」。すなわち、最も地域的な需要に適合した利用のされ方をしているか否か。「一般的に騒々い近隣商業地域に立地するファミリータイプの物件は人気がありませんよね」。 ※孟子の母親がわが子の教育のため、より良い環境を求めて転居したという故事。	1960年東京生まれ。学習院大学経済学部経営学科卒。1996年に独立系の資産運用コンサルティング会社、財営コンサルティング株式会社を設立。著書に「住宅ローンを借りる前に読む本～地獄へ落ちないためのの23の知恵～」（ファーストプレス）などがある。 http://www.zaicon.co.jp/
将来的な街の成長を期待して物件を買うことが一般によくありますが、開発後に街の成熟が続くとは限りません。何もない郊外の駅前でデベロッパーが都市計画を進め、大型スーパーを誘致してマンション開発をした事例がありました。ところが経営不振でスーパー等が撤退し、やがて成長した子どもたちは街を出て行き、その後、衰退の一途をたどることに...。最初は前途洋洋に見えるかもしれませんが、街は促成栽培できるものではないので、短期間で一気に開発された街はサステイナブル（持続可能）な街ではありません。

何らかの理由で住み替えの必要が生じたとき、「資産」としてのマイホームの真価が問われる。売れなければ資金を得られず、売れても残債が相殺できないと、人手に渡った家のローンを払い続けねばならない。賃貸で高い家賃が得られるなら所有し続けることも可能とはいえ、ローン返済額よりも安い家賃でしか貸せない、そもそも借り手がつかないといった状況では、赤字がふくらむのみ。年金だけでは暮らしが厳しくなりそうな今後のことを考えても、将来高く「売れる」「貸せる」確証がなければ、住宅購入が巨額のギャンブルになってしまう可能性も！